Novelle der Beleihungswertermittlungsverordnung

Eine Standortbestimmung und Vorschläge zur aktuellen Diskussion

Published on 6/21/2021

von Darren Botha, Ulrich Coring, Maciej Merkel und Michael Seeberg

Die letzte Änderung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) erfolgte im September 2009 im Kontext einer globalen Finanzkrise, die ihren Ausgang maßgeblich im amerikanischen Immobiliensektor genommen hatte. Bankbilanzen und pfandbriefbasierte Immobilienfinanzierungen sollten zukünftig vor heftigen Bewertungsabschlägen geschützt werden.

Mit gleicher Zielsetzung, d.h., einer Begrenzung von Bankausleihungen und Schaffung von Risikopuffern, wurden im Rahmen von Basel III und IV die Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung von Banken deutlich verschärft; mit Basel IV trifft dies auch mehr als zuvor auf die Finanzierung von Immobilieninvestments und -projekten zu.

Im Bereich der Pfandbriefe (und analog auch von Versicherungen) gibt es zudem Vorgaben für den sogenannten Deckungsstock, die eine Zuordnung von Finanzierungen an die Bedingung knüpfen, dass eine Beleihung nur bis zu 60% des Beleihungswerts erfolgen soll.

Das Jahr 2009 markiert zugleich den Start eines seitdem zumindest im Bereich der Wohnimmobilien ununterbrochenen Aufwärtstrends im deutschen Immobiliensektor. Neben einem strukturellen Nachfrageüberhang nach Wohn- und Büroimmobilien, sind das nachhaltig niedrige Zinsumfeld und die Suche nach Anlagemöglichkeiten für privates und institutionelles Kapital, trotz der anhaltenden weltweiten COVID-19 Pandemie, Haupttreiber für die Preisentwicklung von Immobilien. 

Dabei ist ein Auseinanderklaffen von Beleihungs- und Marktwerten zu beobachten, das sich in sinkenden Loan-to-Value Verhältnissen von Bankkrediten niederschlägt und es Banken dadurch zunehmend schwerer macht, die Wünsche ihrer Kunden nach eigenkapitalschonenden und damit renditeoptimierten Finanzierungen zu erfüllen. In den vergangenen 18 Monaten konnten wir einen Rückgang der LTVs für Wohn- und Büroimmobilien von teilweise über 80% auf nahe 65% sowie ein deutlich restriktiveres Kreditvergabeverhalten in weiteren Assetklassen beobachten. 

Aktuell ist ein Anstieg der Zinsen am langen Ende, gleichwohl immer noch auf niedrigstem Niveau, zu verzeichnen. Und auch wenn der Berliner Mietendeckel als nicht verfassungskonform erklärt wurde, ist die Diskussion um regulatorische Maßnahmen nicht beendet. In Assetklassen wie dem Einzelhandel, Büro und Hotel stellen sich darüber hinaus Fragen bzgl. ihrer perspektivischen Nutzung in einem Post-Pandemie Umfeld, auch unter der Berücksichtigung verschärfter Anforderungen zur Erfüllung von Klimaschutzzielen.

 

Die genannten Themen beeinflussen maßgeblich die Bewertung von Immobilien aus Sicht von Investoren und Finanzinstituten insbesondere vor der Fragestellung, wie lange diese Marktentwicklung noch anhalten wird. 

Soweit der Kontext für die Diskussion einer Novelle der BelWertV. Warum könnte eine Novelle zum jetzigen Zeitpunkt des Immobilien- und Zinszyklus angebracht sein?

Insgesamt kann nach 12 Jahren mit der derzeitigen BelWertV und den weiteren regulatorischen Maßnahmen für Banken festgehalten werden, dass die gewerbliche Immobilienfinanzierung durch Banken auf deutlich solideren Beinen steht und somit Bewertungsrückgänge besser abfedern kann als noch in der Finanzkrise im Jahr 2008. Insbesondere hat sich der Pfandbrief als klassisches “deutsches Refinanzierungsinstrument” als krisenfest erwiesen. 

Der Bankensektor sieht sich in der gewerblichen Immobilienfinanzierung allerdings einem erheblichen Wettbewerb ausgesetzt. Im Bereich der langfristigen Bestandsfinanzierung engagieren sich nahezu alle Institutsgruppen inkl. der Hypothekenbanken und liefern sich hier einen starken Konditionswettbewerb, der die ohnehin niedrigen Margen zusätzlich unter Druck setzt. Mit Blick auf die steigenden Eigenkapitalkosten durch Basel IV drohen nicht wenige Finanzierungsstrukturen in diesem Segment unrentabel zu werden. Wie aus dem Markt bereits zu vernehmen ist, versuchen Banken daher, auch größere Kreditportfolien abzuverkaufen.

Ein gegensätzliches Bild zeigt sich im Bereich der Finanzierung von Projektentwicklungen, aus dem sich viele Banken verstärkt zurückziehen. Hier sind deutliche Margenausweitungen von 200-250 BP vor Covid-19 auf aktuell 230-300 BP oder mehr zu verzeichnen. Dieser Effekt wird nicht durch die Banken selbst, sondern vielmehr durch eine steigende Anzahl am Markt aktiver alternativer Kreditgeber verstärkt. Milliardenschwere institutionelle Kreditfonds stellen - außerhalb der BelWertV und von Basel IV - gewerbliche Immobilienfinanzierungen mit Ausläufen von 80% und mehr zur Verfügung. Übrigens nicht nur für Projektentwicklungen sondern zunehmend auch in längerfristigen Bestandsfinanzierungen. 

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: In einem jüngst für ein Projekt angefertigten Gutachten ergab sich ein Markt- und Verkehrswert von 16 Mio. EUR und eine Beleihungswertempfehlung von 10,5 Mio. EUR. Eine Bank, die 100% des Beleihungswerts als Kredit bereitstellt, gibt ein Finanzierungsangebot über 10,5 Mio. EUR ab. Ein Kreditfonds finanziert 80% des Marktwerts, d.h. 12,8 Mio. EUR. Für den Investor würde dies einen über 40% geringeren Eigenkapitaleinsatz bedeuten. 

 

Es findet also eine Verteilung von Finanzierungsrisiken auf mehr Schultern und neue Risikoträger statt (Disintermediation), was Banken einerseits aus der Risikoperspektive entlastet, jedoch gleichzeitig durch den Verlust profitabler Einnahmequellen belastet. Hier stellt sich die Frage, ob eine Novelle der BelWertV der Weg ist, mehr “Waffengleichheit” zwischen traditionellen und alternativen Kreditgebern zu schaffen und die Banken in ihrer Profitabilität zu stärken und krisenfester zu gestalten? 

Oder ist eine denkbare Zielrichtung der Novelle, die Gesamtkosten einer Finanzierung durch Prozessvereinfachungen, als Vorstufe einer stringenten Digitalisierung, deutlich zu reduzieren und damit Zugänglichkeit, Zeitaufwand und Komplexität einer gewerblichen Immobilienfinanzierung aus Sicht des Kunden zu optimieren? 

Diese Frage ist aus Sicht einer Plattform für gewerbliche Immobilienfinanzierungen, die sich als Software unterstützter Marktplatz einer konsequenten Digitalisierung verschrieben hat, jedenfalls zu bejahen.

 

Die BelWertV umfasst eine Vielzahl von Vorgaben sowohl hinsichtlich der Anforderungen an Gutachten und Gutachter, den eingesetzten Wertermittlungsverfahren als auch der anzusetzenden Parameter. In der Diskussion um eine Novelle treten die Kapitalisierungszinsen von 5 bis 8% für wohnwirtschaftliche Nutzung und 6 bis 9% für gewerbliche Nutzungen am prominentesten hervor. 

Diese Zinssätze werden von vielen Marktteilnehmern mit dem aktuellen Marktzinsniveau verglichen als zu hoch erachtet. Bei Festsetzung der Kapitalisierungszinsen im Jahre 2006 lag die Umlaufrendite deutscher Staatsanleihen bei rund 4%. In der Tat, würden die Kapitalisierungszinssätze gesenkt, stiegen dementsprechend die Beleihungswerte und damit die Kreditvergabevolumen der Banken. 

Im Rahmen einer Novelle könnten darüber hinaus die Einzelkostenansätze für die Ermittlung von Bewirtschaftungskosten oder die Erfahrungssätze für die Nutzungsdauer baulicher Anlagen überprüft und angepasst werden.

Aus unserer Sicht liegt der Mehrwert einer Novelle der BelWertV in einer kritischen Prüfung der sich aus der Verordnung ergebenden Prozesse. Die Erstellung eines Gutachtens ist ein wesentlicher Bestandteil der Kreditprüfung und stellt ein vorgelagertes Element der Kreditentscheidung, sowohl materiell als auch zeitlich, dar. Vor dem Hintergrund begrenzter Kapazitäten sind hier regelmäßig 3 bis 4 Wochen zu veranschlagen. Nicht alle Banken nutzen diesen Zeitraum, um weitere grundlegende Prüfungen (z.B. eine Bonitätsprüfung) zeitgleich voranzutreiben. 

Um Transaktionssicherheit als auch den Wettbewerb zwischen miteinander konkurrierenden Banken zu fördern, führt ein paralleles Arbeiten mit mehreren Banken heute zu der Situation, dass auch mehrere Gutachten erstellt werden. Eine gemeinsame Nutzung erstellter Gutachten ist dabei an sehr enge Bedingungen geknüpft. Ein Gutachten, das durch den Darlehensnehmer beauftragt wird und allen gutachterlichen Anforderungen gerecht würde, ist aus Neutralitätsgründen als Grundlage für eine Kreditentscheidung gänzlich ausgeschlossen. 

Es sind solche Regelungen, die aus heutiger Sicht einer Überprüfung und Vereinfachung bedürfen. Mit marktüblichen Zertifizierungen für Gutachter und Plausibilitätsprüfungen durch fachkundige Bankmitarbeiter bestehen heutzutage hinreichend Mechanismen, um die qualitative Substanz und eine Unabhängigkeit erstellter Gutachten sicherzustellen. Zudem schaffen die Betreiber von Marktdatenplattformen eine zunehmend granulare, aktuelle und vielfältige Datenbasis für die Analyse und Bewertung.

Ein allen Kreditgebern zur Verfügung gestelltes und zertifiziertes Gutachten würde einen deutlichen Zeit- und Effizienzgewinn im Finanzierungsprozess bedeuten, die Transparenz und Vergleichbarkeit von Finanzierungsbedingungen erhöhen und damit die Gesamtkosten einer Finanzierung reduzieren. Zudem wäre sogar “Waffengleichheit” zwischen Kreditgebern insofern hergestellt, dass alle auf den gleichen Informationen arbeiten.

Über die Autoren

Darren Botha ist Associate Special Projects bei der hypcloud GmbH.

darren.botha@hypcloud.de

Ulrich Coring ist Director Real Estate Financing und Prokurist der hypcloud GmbH.

ulrich.coring@hypcloud.de

Maciej Merkel ist Head of Sales & Execution bei der hypcloud GmbH.

maciej.merkel@hypcloud.de

Michael Seeberg ist Mitgründer und Geschäftsführer der hypcloud GmbH.

michael.seeberg@hypcloud.de

Über hypcloud

Das Technologieunternehmen hypcloud mit Sitz in Berlin wurde 2017 gegründet und verfügt als Darlehensvermittler über die Zulassungen nach § 34 c und f GewO.

Die gleichnamige digitale Plattform bietet Immobilienentwicklern und Investoren Zugang zu

passenden Kreditgebern und eine webbasierte Softwareanwendung, die den gesamten

Finanzierungsprozess benutzerfreundlich unterstützt. Kreditgeber erhalten über hypcloud Zugang zu nach ihren Finanzierungsprofilen ausgewählten und von hypcloud vorgeprüften Projekten. Dabei kombiniert hypcloud softwaregestützte Lösungen mit der Beratung und Strukturierungserfahrung der Finanzierungsexperten, vom Erstkontakt bis zum Abschluss einer Transaktion.

Über ein Netzwerk von mehr als 180 Kreditgebern deckt hypcloud sowohl Senior- finanzierungen als auch Mezzanine- und Nachrangfinanzierungen für alle gängigen Immobilien-Assetklassen und Projektgrößen zwischen idealerweise 5 Mio. EUR und 60 Mio. Euro ab.

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